高庫(kù)存、高供應(yīng)、價(jià)格橫盤等多重因素疊加下，去化周期觸及12月"警戒線"，武漢樓盤降價(jià)促銷的現(xiàn)象逐漸增多。

近日，武漢市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市預(yù)計(jì)達(dá)到銷售條件的商品房項(xiàng)目清單》：預(yù)計(jì)該市第四季度將有180個(gè)項(xiàng)目、839.45萬(wàn)平方米商品房可達(dá)銷售條件。

據(jù)武漢房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年8月末，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房172308套，面積1986.21萬(wàn)平方米，新房庫(kù)存再次刷新紀(jì)錄。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，加上即將入市的839.45萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到今年年底，武漢存量新房面積將突破2000萬(wàn)平方米，按照目前的銷售速度，該市住宅市場(chǎng)去化周期將超過(guò)12個(gè)月，達(dá)到警戒線水平。

新房成交量同比跌三成

武漢房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，武漢商品住房共成交101837套、1149.12萬(wàn)平方米，分別較去年同期下降30.4%、29.66%，相當(dāng)于去年同期的七成水平。

金九“趨冷”，“銀十”也未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。10月1日~6日，武漢新房成交量為1697套，同比下跌31.07%。

成交動(dòng)力明顯不足，導(dǎo)致庫(kù)存高企。截至今年8月末，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房172308套，面積1986.21萬(wàn)平方米。

進(jìn)入第四季度，武漢又將有839.45萬(wàn)平方米商品房入市。從各區(qū)域可售項(xiàng)目面積來(lái)看，主城區(qū)中可售面積前三的區(qū)域分別為：漢陽(yáng)區(qū)(面積約為108.37萬(wàn)平方米)、洪山區(qū)(面積約為102.84萬(wàn)平方米)和東湖高新區(qū)(面積約為95.13萬(wàn)平方米)。

不僅新房庫(kù)存突破17.2萬(wàn)套，鏈家網(wǎng)平臺(tái)最新數(shù)據(jù)顯示，武漢二手房掛牌量也已經(jīng)突破9.1萬(wàn)套，由于近兩年來(lái)，武漢房?jī)r(jià)一直處于橫盤期，當(dāng)?shù)匦路颗c二手房之間的價(jià)格倒掛現(xiàn)象已基本消失。

而在三年前，武漢新房庫(kù)存量曾一度跌至243萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期降至1.6個(gè)月，去化周期在全國(guó)29城中墊底，日光盤、秒光盤頻現(xiàn)。

武漢樓市去化周期為何坐上過(guò)山車，從1.6個(gè)月一路飆升至超過(guò)12個(gè)月?李國(guó)政分析，去年受軍運(yùn)會(huì)影響，武漢非重點(diǎn)項(xiàng)目的建筑工地被要求暫停施工，一些新房項(xiàng)目由此積壓到計(jì)劃今年一季度入市，不料年初遇到新冠肺炎疫情，導(dǎo)致這些項(xiàng)目又繼續(xù)積壓了3個(gè)多月。復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，武漢出臺(tái)一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，其中一條“放低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的政策，進(jìn)一步增加了新房供應(yīng)量，最終形成了今年四季度新房供應(yīng)量集中釋放的現(xiàn)象。

加快去庫(kù)存，房企變相降價(jià)

中秋國(guó)慶長(zhǎng)假期間，第一財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了吸引客戶，加快去庫(kù)存，武漢不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)各式促銷變相降價(jià)，但去化率依舊不盡理想。

漢口解放大道某豪宅項(xiàng)目，去年均價(jià)39000元/平方米，今年先是精裝改毛坯，均價(jià)直接降到35000元/平方米;然而“精改毛”之后依然不好賣，又改為總價(jià)優(yōu)惠39萬(wàn)元的限時(shí)一周促銷活動(dòng)。一番操作之后，均價(jià)已由去年的39000元/平方米降為29000元/平方米，一周時(shí)間已過(guò)，促銷活動(dòng)依舊在進(jìn)行。

漢陽(yáng)某紅極一時(shí)的樓盤，過(guò)去要交“茶水費(fèi)”才有購(gòu)房資格，如今直接92折促銷，價(jià)格一夜之間回到2年前。即便如此，簽約情況仍不盡如人意。

克而瑞武漢區(qū)域總經(jīng)理吳洋預(yù)測(cè)，如果明年持續(xù)高供應(yīng)，武漢到2021年底的新房存量將達(dá)到2700萬(wàn)平方米，按照月去化15萬(wàn)平方米的速度估算，需要賣20多個(gè)月。也就是說(shuō)，2020~2021年，武漢樓市都將處于大庫(kù)存期，2021年下半年隨著土地供應(yīng)的減少才會(huì)進(jìn)入去化期。

戴德梁行武漢公司總經(jīng)理及高級(jí)董事黃廣平認(rèn)為，武漢今年住宅市場(chǎng)整體需求放緩、整體出清周期較去年末有所加長(zhǎng)。但橫向?qū)Ρ绕渌鞘衼?lái)看，武漢上半年住宅市場(chǎng)出清周期仍處于中偏低的位置，去化壓力適中。預(yù)計(jì)隨著武漢市整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，住宅市場(chǎng)需求也將逐步回升。

關(guān)鍵詞： 武漢 樓盤