文｜AI財(cái)經(jīng)社 田晏林

編輯｜董雨晴

11月5日晚間，萬(wàn)科旗下的物業(yè)公司終于釋放了實(shí)質(zhì)性的上市信號(hào)。萬(wàn)科發(fā)布公告稱，董事會(huì)以通訊表決方式審議通過(guò)了擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云到香港聯(lián)交所上市的相關(guān)議案。

萬(wàn)科方面表示，目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫(xiě)服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過(guò)，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。

從1990年承接第一個(gè)項(xiàng)目深圳天景花園開(kāi)始，到2001年整合業(yè)務(wù)體系，成立萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，再到2020年10月更名為“萬(wàn)物云”，物業(yè)算是萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在地產(chǎn)之外，多角度構(gòu)建公司第二條增長(zhǎng)曲線的其中一角。

目前，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云 62.889%股權(quán)，擁有絕對(duì)控制權(quán)。但在此次公告前，許多場(chǎng)合里萬(wàn)科對(duì)物業(yè)上市都諱莫如深。

在地產(chǎn)行業(yè)泥沙俱下的當(dāng)前，如今的資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)持什么態(tài)度？2019年時(shí)郁亮曾說(shuō)“一定要等到大家認(rèn)同萬(wàn)科物業(yè)是城市服務(wù)商時(shí)才考慮上市，一定要區(qū)別傳統(tǒng)物業(yè)”。而現(xiàn)在，萬(wàn)物云的價(jià)值真的等到市場(chǎng)充分肯定了嗎？

物業(yè)估值走低，萬(wàn)科開(kāi)始入場(chǎng)

今年4月份，有消息稱，萬(wàn)科正在籌備其物業(yè)管理業(yè)務(wù)在香港IPO的事宜，或籌資20億美元。根據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科物業(yè)正在與幾家投行就上市事宜進(jìn)行談判，最快可能在今年年底前IPO。

當(dāng)時(shí)萬(wàn)科物業(yè)官方回應(yīng)稱，沒(méi)有上市計(jì)劃。而今，萬(wàn)科方面表示，如果此次分拆上市得以實(shí)現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高公司及萬(wàn)物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于公司向開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖認(rèn)為，萬(wàn)物云此時(shí)上市有利于增強(qiáng)萬(wàn)科的資本實(shí)力，也有利于其在其他房地產(chǎn)公司爆雷的情況之下，趁機(jī)收購(gòu)別家物業(yè)管理公司，“撿便宜貨，畢竟有深圳地鐵這個(gè)大股東在，萬(wàn)科現(xiàn)在算是半個(gè)國(guó)企?！?/p>

今年8月，萬(wàn)物云與陽(yáng)光城旗下物業(yè)公司上海陽(yáng)光智博生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司“換股”，后者獲得萬(wàn)物云4.8%股權(quán)，并取消獨(dú)立上市計(jì)劃。9月份，萬(wàn)物云收購(gòu)三盛旗下的伯恩物業(yè)，后者的原團(tuán)隊(duì)將加入萬(wàn)物云組織體系，成為萬(wàn)物云員工。據(jù)悉，伯恩物業(yè)是福建地區(qū)管理規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一。

甚至其與恒大也有接觸過(guò)，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的更多合作。行業(yè)的冬天來(lái)了，郁亮說(shuō)大家都冷，“首先要自己解決自己過(guò)冬問(wèn)題，救人先要保證自己的安全?！?/p>

但是，擺在萬(wàn)物云面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，當(dāng)下赴港IPO的物管公司估值沒(méi)有以前那么高了。多年觀察港股市場(chǎng)，黃立沖的一個(gè)感受是，很多物業(yè)公司被母公司拖累，估值跌了不少。數(shù)據(jù)顯示，今年內(nèi)物業(yè)股股價(jià)自7月份下跌，9月份更是一度見(jiàn)底。不過(guò)黃立沖認(rèn)為，整體上物業(yè)股還是屬于旱澇保收的，“它的現(xiàn)金流還是比較健康的，畢竟有很多的業(yè)主去交物業(yè)費(fèi)，這是拖欠不了的?！?/p>

根據(jù)畢馬威出具的審計(jì)報(bào)告，萬(wàn)物云 2018 年度、2019 年度、2020 年度實(shí)現(xiàn)的歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別約為337億元、388億元、415億元，連續(xù)三年盈利。

國(guó)金證券指出，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)風(fēng)起云涌，外延式擴(kuò)張加速推進(jìn)，龍頭公司市場(chǎng)份額快速提升，其業(yè)績(jī)未來(lái)兩年依然將保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且當(dāng)前行業(yè)估值已調(diào)整至合理區(qū)間。

一位房企物管公司的業(yè)務(wù)研究經(jīng)理告訴AI財(cái)經(jīng)社，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才發(fā)展了30余年，許多房屋仍處于較新的狀態(tài)，物業(yè)的價(jià)值還沒(méi)到真正體現(xiàn)出來(lái)的時(shí)刻。在他看來(lái)，萬(wàn)科云選擇此時(shí)上市，更多出于投資考慮，不太會(huì)在乎短期的股價(jià)波動(dòng)。

寒冬來(lái)了

今年以來(lái)，物管企業(yè)頻繁被甩賣，陷入現(xiàn)金流危機(jī)的富力把100%的物業(yè)股權(quán)以不超過(guò)100億元的對(duì)價(jià)賣給了碧桂園服務(wù)，彩生活旗下鄰里樂(lè)控股100%股權(quán)以不超過(guò)33億元也賣給了碧桂園服務(wù)，恒大物業(yè)也在急尋買家。最近，當(dāng)代置業(yè)斷臂求生，旗下物管公司第一服務(wù)被融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)。

兩周前，在萬(wàn)科交流會(huì)上，萬(wàn)物云CEO朱保全說(shuō)：“頭兩年物業(yè)成香餑餑、成了房企的未來(lái)，現(xiàn)在地產(chǎn)不行，就把‘未來(lái)’給賣了?！?/p>

的確，在房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的背景下，房企的日子過(guò)得艱難，增收不增利成為普遍現(xiàn)象。不少房企被迫出售物業(yè)這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)為母公司“輸血”。

國(guó)金證券指出，雖然近期地產(chǎn)政策已邊際改善，但經(jīng)營(yíng)層面現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)仍需要一定時(shí)間，而債務(wù)償還具有剛性，部分遭遇現(xiàn)金流困境的地產(chǎn)公司或仍將出售旗下物業(yè)公司換取現(xiàn)金。

盡管相對(duì)很多同行來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)指標(biāo)比較穩(wěn)定，連續(xù)12年現(xiàn)金流為正，但今年半年報(bào)，萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑了11.68%，三季報(bào)更是下降了23.3%。外界猜測(cè)，萬(wàn)物云上市的背景或許與萬(wàn)科目前的資金狀況有關(guān)。

黃立沖也指出，萬(wàn)科今年現(xiàn)金流出增多，凈利潤(rùn)同比減少，資產(chǎn)負(fù)債率有大幅上升，“參考當(dāng)代置業(yè)、花樣年和恒大，可以看到物業(yè)管理公司都是在地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)緊急的時(shí)候，被當(dāng)做是一塊相對(duì)較容易套現(xiàn)的資產(chǎn)。”

公告顯示，萬(wàn)物云與萬(wàn)科不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，且資產(chǎn)、財(cái)務(wù)獨(dú)立，但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)物云IPO后賬上現(xiàn)金大量增加，可以降低母公司萬(wàn)科的合并報(bào)表層面的負(fù)債率。前段時(shí)間，郁亮坦言行業(yè)入冬，萬(wàn)科正在痛苦縮表中，“‘三道紅線’等政策總的來(lái)說(shuō)就是要縮表，開(kāi)發(fā)商方面要降債務(wù)、控制杠桿，去金融化。在去杠桿、去金融化過(guò)程中，資產(chǎn)端的投資、開(kāi)工都在下降，整個(gè)行業(yè)短期肯定受到重大沖擊?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，萬(wàn)物云在管面積5.66億平方米。從規(guī)模上看僅次于碧桂園服務(wù)。目前碧桂園服務(wù)市值在1772億港元，超過(guò)了碧桂園1540港元的市值水平。照此預(yù)計(jì)，萬(wàn)物云此番上市大概率也能錄得千億市值。

萬(wàn)科打的什么算盤？

關(guān)于萬(wàn)物云的上市，業(yè)內(nèi)早有預(yù)期，只是不確定萬(wàn)科何時(shí)會(huì)準(zhǔn)備好。和其他巨頭房企相比，萬(wàn)科對(duì)于物業(yè)上市的態(tài)度一直比較“佛系”，但事實(shí)上，萬(wàn)科很早就開(kāi)始思考拆分物業(yè)的事情了。

2015年，萬(wàn)科高層表示過(guò)，期望通過(guò)拆分，實(shí)現(xiàn)市值進(jìn)一步增長(zhǎng)。此外還披露未來(lái)要控股多個(gè)上市平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億市值目標(biāo)。時(shí)任萬(wàn)科總裁的郁亮稱，“本來(lái)希望把萬(wàn)科物業(yè)上市事宜放后面一點(diǎn)，但發(fā)現(xiàn)形勢(shì)不等人，所以正加快研究。”

可這一研究就是六年時(shí)間。直到2018年各大房企物業(yè)公司掀起上市潮時(shí)，郁亮還特意讓萬(wàn)科物業(yè)跟資本市場(chǎng)保持距離，原因是“怕資本市場(chǎng)影響物業(yè)的發(fā)展”。在他看來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)有機(jī)會(huì)打造成千億市值，希望物業(yè)公司有了基礎(chǔ)之后，再去上市。

外界覺(jué)得萬(wàn)科有點(diǎn)過(guò)于求穩(wěn)了，在物業(yè)公司紛紛搶灘資本市場(chǎng)，開(kāi)啟規(guī)模競(jìng)速時(shí)，保守的萬(wàn)科可能會(huì)失去很多機(jī)會(huì)，但保守的背后可能藏著萬(wàn)科的其它算盤。

2020年10月，萬(wàn)科物業(yè)更名為萬(wàn)物云，定位在科技公司，旗下建立了Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區(qū)空間服務(wù)的“萬(wàn)科物業(yè)”、“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務(wù)的“萬(wàn)物梁行”，和歸屬城市空間服務(wù)、以城市服務(wù)為定位的“萬(wàn)物云城”；Tech模塊則包括“萬(wàn)?？萍肌?、“第五空間”，分別提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營(yíng)和行業(yè)人工智能服務(wù)；Grow模塊的“萬(wàn)物成長(zhǎng)”是公司的孵化器。

簡(jiǎn)言之，萬(wàn)科利用萬(wàn)物云開(kāi)始打起平臺(tái)生意的主意?？梢詫⒅惐葹樨悮は担瞄L(zhǎng)期積淀的物管服務(wù)體系和科技系統(tǒng)，打造物管行業(yè)的開(kāi)放式平臺(tái)，這樣其與其他物業(yè)公司不再是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系而是合作關(guān)系。彼時(shí)，朱保全表示，未來(lái)的對(duì)手不會(huì)是物業(yè)公司，而是科技公司的下沉，在人才建設(shè)、服務(wù)品質(zhì)投入更多，還要補(bǔ)貼新業(yè)務(wù)。

在朱保全看來(lái)，上市非必要?jiǎng)幼?，萬(wàn)物云要革“萬(wàn)科物業(yè)”的命。下一步，在住宅物業(yè)領(lǐng)域形成的BPaaS服務(wù)將在萬(wàn)物云旗下各空間服務(wù)子品牌上全覆蓋，并以睿聯(lián)盟為主要載體對(duì)外進(jìn)行輸出。萬(wàn)物云還會(huì)戰(zhàn)略投資睿聯(lián)盟成員企業(yè)并支持其上市。

2021年年初，郁亮在萬(wàn)科內(nèi)部工作會(huì)議上說(shuō)，“我們要用在貝殼的股票上掙到的錢打敗貝殼。”或許等萬(wàn)物云正式上市后，就多了一個(gè)和貝殼競(jìng)爭(zhēng)的砝碼。

不過(guò)，萬(wàn)物云的具體上市時(shí)間將由萬(wàn)物云股東大會(huì)授權(quán)其董事會(huì)及董事會(huì)授權(quán)人士根據(jù)境外資本市場(chǎng)狀況、審批進(jìn)展及其他情況決定。 接下來(lái)，萬(wàn)物云在資本市場(chǎng)的故事怎樣講，它的估值能否穩(wěn)定還有待進(jìn)一步觀察。

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