文|《財(cái)經(jīng)天下》周刊 周末

編|陸佳

11月29日，北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，中交地產(chǎn)子公司深圳中交房地產(chǎn)有限公司（下稱“深圳中交”）擬轉(zhuǎn)讓惠州中交置業(yè)有限公司（下稱“惠州中交”）2%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為437.02萬元。

而前不久，深圳中交也以2288.81萬元轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目公司2%股權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，此次中交地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，或與其當(dāng)下債務(wù)承壓，現(xiàn)金流吃緊有關(guān)。

《財(cái)經(jīng)天下》注意到，除了頻繁出售旗下項(xiàng)目公司股權(quán)外，中交地產(chǎn)還以無息方式調(diào)用項(xiàng)目公司富余資金，而這一切動(dòng)作的背后，都是中交地產(chǎn)居高不下的資產(chǎn)負(fù)債率。

頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)

據(jù)悉，惠州中交是一家中型企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理，停車場服務(wù)等。2021年1-10月，惠州中交的營業(yè)收入為0，凈利潤為225.35萬元，負(fù)債總計(jì)7662萬元。

據(jù)天眼查APP顯示，惠州中交由深圳中交持有99.96%股權(quán)，中匯（深圳）咨詢管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有0.04%股權(quán)，而此次深圳中交僅擬轉(zhuǎn)讓惠州中交2%的股權(quán)。

不少業(yè)內(nèi)人士表示疑惑，持股比例達(dá)到99%的深圳中交，僅轉(zhuǎn)讓2%的股權(quán)欲意何在？

無獨(dú)有偶，就在11月24日，深圳中交還擬轉(zhuǎn)讓旗下公司廈門中泓房地產(chǎn)有限公司（下稱“廈門中泓”）2%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為2288.81萬元。據(jù)悉，深圳中交持有廈門中泓的股權(quán)比例也是達(dá)到50.99%，具有一定的控制權(quán)。

那么，深圳中交明明對(duì)出售公司擁有較大股權(quán)，卻頻繁出售較小股權(quán)的原因是什么呢？

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，“一般企業(yè)這么做就是為了把需要合并報(bào)表的控股子公司變?yōu)椴恍枰喜?bào)表的聯(lián)營公司，這樣可以把負(fù)債表外化，實(shí)現(xiàn)降低合并報(bào)表后的表觀負(fù)債率的目的?！?/p>

另外，值得關(guān)注的是，在深圳中交轉(zhuǎn)讓惠州中交2%股權(quán)的其他條件里面，還明確一條這樣的規(guī)定，除了意向受讓方須在資格確認(rèn)后3個(gè)工作日內(nèi)交納131萬元的交易保證金至北交所指定結(jié)算賬戶外，為保證惠州中交正常經(jīng)營及可持續(xù)發(fā)展，深圳中交承諾在《產(chǎn)權(quán)交易合同》生效后2個(gè)工作日內(nèi)向標(biāo)的企業(yè)提供1.50億元的資金。

對(duì)此，柏文喜告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，此舉可將惠州中交的負(fù)債在合并報(bào)表時(shí)表外化，同時(shí)作為實(shí)際控制人和實(shí)際操盤者的中交地產(chǎn)會(huì)以借款1.5億元的方式來支持惠州中交的正常經(jīng)營。

就此事，《財(cái)經(jīng)天下》周刊向中交地產(chǎn)進(jìn)行電話詢問，然而并未接通。

調(diào)用項(xiàng)目公司富余資金

除了頻繁轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目公司股權(quán)，中交地產(chǎn)還以不計(jì)息的方式調(diào)用項(xiàng)目公司富余資金。

11月26日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將與合作方共同調(diào)用項(xiàng)目公司富余資金。

據(jù)相關(guān)公告，其全資子公司華通置業(yè)有限公司（下稱“華通置業(yè)”），北京金地致遠(yuǎn)企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“金地致遠(yuǎn)”），北京茂康企業(yè)管理有限公司（下稱“茂康企業(yè)”）分別持有中交世茂（北京）置業(yè)有限公司（下稱“中交世茂”）37%、28%和35%的股權(quán)。

而中交世茂經(jīng)營情況良好，存在部分富余資金。中交地產(chǎn)表示，為盤活中交世茂存量資金，提高資金使用效率，中交世茂股東方擬按持股比例以同等條件繼續(xù)調(diào)用中交世茂富余資金。

其中，華通置業(yè)擬調(diào)用4.61億元，金地致遠(yuǎn)擬調(diào)用3.49億元，茂康企業(yè)擬調(diào)用4.36億元，3家公司共計(jì)調(diào)用中交世茂12.45億元資金，并且期限不超過6個(gè)月，不計(jì)息。

對(duì)此，柏文喜向《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，這說明中交地產(chǎn)作為母公司現(xiàn)金流緊缺，流動(dòng)性承壓，需要通過調(diào)用子公司的資金來加以緩解，否則，正常情況下是應(yīng)該付息給項(xiàng)目公司中交世茂的。

同時(shí)，中交地產(chǎn)還在公告中作出承諾，表示在提供上述財(cái)務(wù)資助后的12個(gè)月內(nèi)，其暫時(shí)不使用閑置募集資金補(bǔ)充流動(dòng)資金、不將超募資金永久性用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或者歸還銀行貸款。

負(fù)債率高企，現(xiàn)金流吃緊

然而，無論中交地產(chǎn)作出了怎樣的承諾，也改變不了其負(fù)債率高企、現(xiàn)金流吃緊的事實(shí)。

2021年上半年，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為87.89%，同時(shí)該公司也表示，現(xiàn)階段其資產(chǎn)負(fù)債率較高，存在償債壓力可能較大的情況。

同時(shí)，三道紅線方面，中交地產(chǎn)踩中“三道紅線”中的兩條，依舊保持為橙檔企業(yè)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，該公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，凈負(fù)債率高達(dá)294.2%，現(xiàn)金短債比為1.47。除了現(xiàn)金短債比合格之外，其他兩條全部踩中。

而到了2021年三季度，中交地產(chǎn)負(fù)債情況似乎并沒有改善，截至2021年三季度末，中交地產(chǎn)總負(fù)債較2021年初的866.11億元增長到了1288.81億元。

其中，短期借款為19.28億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為148.99億元，短期債務(wù)共計(jì)168.27億元，貨幣資金為168.31億元，中交地產(chǎn)現(xiàn)有資金勉強(qiáng)覆蓋短期債務(wù)。

而經(jīng)營現(xiàn)金流方面，中交地產(chǎn)也存在較為吃緊的情況。2021年前三季度，該公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出為134.00億元。業(yè)績方面，2021年前三季度，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入59.86億元，同比降25.43%；實(shí)現(xiàn)凈利潤180.69萬元，同比降99.37%，陷入營收凈利雙下滑的境況。

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