文｜《財(cái)經(jīng)天下》周刊 陳暢

編輯｜楊潔

在房地產(chǎn)業(yè)“過(guò)冬”時(shí)，“房產(chǎn)中介第一股”我愛(ài)我家接連接到了處罰通知。

11月30日，信用中國(guó)官網(wǎng)顯示，我愛(ài)我家因?yàn)椤敖?jīng)紀(jì)人員有為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，在11月26日被北京市海淀區(qū)房屋管理局取消網(wǎng)上簽約資格，并處以3萬(wàn)元罰款。

房地產(chǎn)中介公司的收入來(lái)源主要就是買(mǎi)房傭金和租房傭金，取消網(wǎng)上簽約資格則無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)，對(duì)我愛(ài)我家來(lái)說(shuō)，無(wú)異于意味著其直接“做不成”房屋買(mǎi)賣(mài)，因此該消息也迅速引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。

事后，我愛(ài)我家北京公司就此事回應(yīng)稱(chēng)，涉事經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)列入黑名單，永不錄用，目前公司業(yè)務(wù)處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；同時(shí)公司表示，網(wǎng)簽沒(méi)有停止?！按_切地說(shuō)，應(yīng)該指的是處罰之前處于交易過(guò)程中的還可以繼續(xù)進(jìn)行；處罰決定出來(lái)之后，新的業(yè)務(wù)交易單在整改之前不能進(jìn)行網(wǎng)簽交易了。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示。

但這并不是我愛(ài)我家近期遇到的唯一麻煩。之前，我愛(ài)我家上海公司也因虛假宣傳被市場(chǎng)監(jiān)管局處罰。據(jù)了解，由于我愛(ài)我家上海公司員工在安居客網(wǎng)站上以“我愛(ài)我家”名義發(fā)布與實(shí)際情況不符的二手房房源廣告，以及發(fā)布未取得售房者委托和未經(jīng)相關(guān)部門(mén)房屋核驗(yàn)的房源，虛假宣傳欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，被監(jiān)管部門(mén)罰款20萬(wàn)元。

《財(cái)經(jīng)天下》周刊發(fā)現(xiàn)，2016年-2018年三年間，我愛(ài)我家受到了多次相關(guān)行政處罰。

近兩年，房地產(chǎn)中介收費(fèi)亂象被監(jiān)管部門(mén)列為整治重點(diǎn)，我愛(ài)我家屢遭處罰，也暴露出其在管理方面的短板。而這家昔日的“房產(chǎn)中介第一股”，也早已面臨營(yíng)收下滑的巨大壓力?！扒昀隙蔽覑?ài)我家，也充滿了焦慮。

業(yè)績(jī)承壓，公司半年市值蒸發(fā)超50億元

在2020年，我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)總收入96.04億元，同比下降14.34%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.2億元，同比下降了61.32%。

今年10月底，我愛(ài)我家發(fā)布了2021年第三季度財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，在今年上半年，公司業(yè)績(jī)強(qiáng)勢(shì)反彈，但到了第三季度，營(yíng)收和凈利又出現(xiàn)了下滑，其中三季度營(yíng)收為28.17億元，同比下滑0.06%；歸母凈利潤(rùn)為9694.94萬(wàn)元，同比下滑52.4%。

此外，截至2021年9月30日，我愛(ài)我家應(yīng)收賬款規(guī)模達(dá)到14.08億元。

總而言之，我愛(ài)我家的業(yè)績(jī)并不算漂亮。

我愛(ài)我家的主業(yè)為城市居住綜合服務(wù)，具體又分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、加盟業(yè)務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等。其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)即大眾常說(shuō)的“中介”業(yè)務(wù)，也是我愛(ài)我家的核心“吸金”業(yè)務(wù)，主要指賣(mài)出新房、二手房后收取代理費(fèi)，以及通過(guò)租房收取傭金。

2021年前三季度，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，在此影響下，全國(guó)房地產(chǎn)尤其是二手房市場(chǎng)迅速降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第三季度全國(guó)二手房市場(chǎng)總交易額同比下降41.6%。就連北京、深圳這樣的一線城市，二手住宅成交量也都經(jīng)歷了月度成交七連跌。

房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”不再，艱難體現(xiàn)在每一家中介上市公司身上。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)主要上市公司有國(guó)創(chuàng)高新、我愛(ài)我家、貝殼找房等。其中，國(guó)創(chuàng)高新第三季度營(yíng)收為31.2億元，貝殼找房的營(yíng)收更是達(dá)到180.96億元，均要高于我愛(ài)我家。

在營(yíng)收規(guī)模上，我愛(ài)我家早已被貝殼找房甩出很遠(yuǎn)。貝殼找房在2020年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收705億元，是我愛(ài)我家同期的7.34倍；凈利潤(rùn)超過(guò)27億元，是我愛(ài)我家的8.68倍。

在門(mén)店和員工數(shù)量上，截至2021年9月30日，我愛(ài)我家共有門(mén)店4820家，員工總數(shù)約5.3萬(wàn)人（含加盟）；同期，貝殼找房連接的門(mén)店數(shù)量為53946家，連接經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為515486人。

我愛(ài)我家還在面臨公司高管的大批離職。據(jù)了解，單是在今年8月-9月就有5名高管離職，包括公司副總裁及首席信息官劉東穎、副總裁盧俊、監(jiān)事會(huì)主席張鵬、監(jiān)事劉慧、董事文彬。

這一切也反應(yīng)到了我愛(ài)我家的股價(jià)上。截至12月8日，我愛(ài)我家的股價(jià)已從年中的高點(diǎn)5.23元跌至3元，跌幅超四成，市值蒸發(fā)超50億元。

在投資者互動(dòng)平臺(tái)上，有投資者更是直接提出：“我愛(ài)我家的股價(jià)目前已創(chuàng)下近年來(lái)新低，2021年10月26日收盤(pán)價(jià)更是直接跌破增發(fā)價(jià)（預(yù)案），作為中小投資者，對(duì)公司未來(lái)發(fā)展甚是擔(dān)憂?！?/p>

我愛(ài)我家董秘則回復(fù)稱(chēng)，受近期房地產(chǎn)政策調(diào)控及市場(chǎng)認(rèn)知變化的影響，公司股價(jià)與基本面嚴(yán)重背離，未能正確反映公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和內(nèi)在價(jià)值。

謝逸楓向《財(cái)經(jīng)天下》周刊分析稱(chēng)，我愛(ài)我家業(yè)績(jī)下滑最直接的原因是，其曾經(jīng)強(qiáng)倚仗的二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)萎縮，同時(shí)又缺乏對(duì)新房業(yè)務(wù)、金融領(lǐng)域、社區(qū)資源整合方面的布局。

他透露稱(chēng)，據(jù)其了解，我愛(ài)我家的“人才流失非常嚴(yán)重”，很多優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人跳槽，“在房產(chǎn)中介公司里，經(jīng)紀(jì)人是促成交易的關(guān)鍵人物，這樣的情況下自然就很難賣(mài)出去房子，收益也就隨之下降。”同時(shí)，“頻收罰單也說(shuō)明公司內(nèi)部管理混亂?！?/p>

扶不起的新房業(yè)務(wù)

天下苦“地產(chǎn)中介”久矣。而“推倒中介大山”，似乎是“大勢(shì)所趨”。

2021年8月，一枚杭州住保房管局平臺(tái)允許“直掛房源、房東直售”的消息，無(wú)異于在房產(chǎn)中介行業(yè)中扔下一枚“重磅炸彈”。

無(wú)數(shù)用戶(hù)看到這個(gè)消息，第一反應(yīng)就是，之后房東直售、賣(mài)房不再需要中介了，一時(shí)間“中介要完”的聲音四起。當(dāng)然，事情的后續(xù)發(fā)展并非如此，因?yàn)榭此坪?jiǎn)單的二手房交易，復(fù)雜程度超乎想象，產(chǎn)權(quán)交割、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、過(guò)戶(hù)手續(xù)非個(gè)人購(gòu)房者能夠跑順跑通，專(zhuān)業(yè)中介公司的角色仍舊不可替代，但是，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的信心卻已大為受挫。

杭州“房東直售”平臺(tái)上線后一天時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)中介龍頭貝殼找房的股價(jià)暴跌近15%，市值蒸發(fā)220多億元。

對(duì)于中介平臺(tái)而言，轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，成為更加“安全”的選擇。

“目前上市中介公司中，新房業(yè)務(wù)做得好的有易居、貝殼和世聯(lián)地產(chǎn)，其中尤其是貝殼的新房業(yè)務(wù)，推出后呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的狀態(tài)?！敝x逸楓稱(chēng)。

據(jù)了解，貝殼找房的營(yíng)收主要來(lái)自這些部分：存量房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)和新興及其他業(yè)務(wù)；簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是二手房、新房和家裝等業(yè)務(wù)。

貝殼找房的創(chuàng)始人左暉曾對(duì)外表示，開(kāi)發(fā)商是重要的B端，可見(jiàn)貝殼對(duì)新房業(yè)務(wù)的重視。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，從2017年起，新房業(yè)務(wù)在貝殼營(yíng)收中的占比逐年提升，到了2020年，其新房業(yè)務(wù)對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)已經(jīng)超過(guò)存量房交易服務(wù)。同時(shí)，貝殼的新房提傭率也從2017年的2.54%一路上揚(yáng)到了2021年前三個(gè)季度的2.81%。

業(yè)界認(rèn)為，貝殼找房在推進(jìn)新房業(yè)務(wù)的過(guò)程中，它手握大量門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人，從而掌握了海量的客戶(hù)資源，也成為它與房企談判的底氣。截至2021年第二季度，貝殼找房已為全國(guó)7000多個(gè)項(xiàng)目和240多個(gè)開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)。

而對(duì)比之下，我愛(ài)我家始終難以擺脫靠二手房創(chuàng)收的現(xiàn)狀。2021年上半年，我愛(ài)我家總營(yíng)收61.3億元，其中二手房業(yè)務(wù)收入達(dá)到35.85億元，新房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入只有10.96億元。據(jù)我愛(ài)我家董秘對(duì)外披露，二手房經(jīng)紀(jì)是其業(yè)績(jī)的“壓艙石”，而其也稱(chēng)新房業(yè)務(wù)是公司產(chǎn)品線重要組成部分，在總營(yíng)收中占比通常在15%-20%區(qū)間。

但在謝逸楓看來(lái)，我愛(ài)我家在開(kāi)拓新房業(yè)務(wù)方面，是存在一定阻礙因素的，比如公司尚缺乏專(zhuān)業(yè)的新房拓展團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，另外公司對(duì)新房市場(chǎng)了解也不夠透徹?！耙话汩_(kāi)發(fā)商也清楚，我愛(ài)我家以二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)為主，對(duì)新房業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售代理前期策劃、土地融資服務(wù)都還比較‘小白’，所以也更傾向于選擇和市占率更高、更有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)合作?！彼Q(chēng)。

為了對(duì)抗貝殼，我愛(ài)我家曾與安居客結(jié)盟。2018年，58同城曾以10.68億元入股我愛(ài)我家。2018年，安居客董事會(huì)主席姚勁波摞下狠話稱(chēng)，與58集團(tuán)旗下的58同城、安居客、趕集網(wǎng)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)流量相比，鏈家加上貝殼的流量只能達(dá)到其20%。

不過(guò)，安居客的盈利模式與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介不同，它不是“中間商賺差價(jià)”，而是充當(dāng)“流量平臺(tái)”的角色，借助流量向中介公司與經(jīng)紀(jì)人收取服務(wù)費(fèi)，也即是“販賣(mài)流量的端口生意”。

謝逸楓認(rèn)為，我愛(ài)我家接受58的投資，與安居客站在同一屋檐下，主要是有幾個(gè)層面的目的：與安居客進(jìn)行房源信息的數(shù)據(jù)、客戶(hù)資源共享；擴(kuò)大市場(chǎng)占有率；人才互通；合作構(gòu)建二手房貸交易或信息平臺(tái)，“但這些是否能為我愛(ài)我愛(ài)帶來(lái)實(shí)質(zhì)上的幫助，幫助提升收益利潤(rùn)，還需要時(shí)間來(lái)證明”。

2021年4月，面對(duì)新房市場(chǎng)這塊大蛋糕，姚勁波在社交媒體稱(chēng)，“58安居客今年作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域”。但2020年，安居客的新房交易僅貢獻(xiàn)了2.28億元營(yíng)收。

我愛(ài)我家牽手這名“盟友”，也無(wú)法改變它在競(jìng)爭(zhēng)中漸落下風(fēng)的趨勢(shì)。

我愛(ài)我家，追不上貝殼？

房產(chǎn)中介江湖中，我愛(ài)我家創(chuàng)立早、上市也是最早的。但后來(lái)鏈家橫空出世，提出“真房源”理念，又在左暉的帶領(lǐng)下向貝殼找房升級(jí)，憑借花10年時(shí)間構(gòu)建的樓盤(pán)字典和ACN網(wǎng)絡(luò)（Agent Cooperate Network，強(qiáng)調(diào)經(jīng)紀(jì)人以不同角色參與到一筆交易中）兩個(gè)殺手锏在行業(yè)內(nèi)掀起水花。

簡(jiǎn)單來(lái)講，貝殼將千奇百怪的房源“標(biāo)準(zhǔn)化”，大大提高了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的效率，這對(duì)其他房產(chǎn)中介公司漸成壓制態(tài)勢(shì)。

這也難免引起其他房產(chǎn)中介的不滿。焦慮的我愛(ài)我家，也開(kāi)始了“追趕”貝殼的旅程。

我愛(ài)我家曾經(jīng)加入了58集團(tuán)牽頭組成的“反貝殼聯(lián)盟”，與中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)、麥田房產(chǎn)、中環(huán)互聯(lián)等一起向貝殼宣戰(zhàn)。但現(xiàn)在，這個(gè)“聯(lián)盟”中成員早已各奔東西，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與中環(huán)互聯(lián)等倒向了貝殼，麥田房產(chǎn)現(xiàn)在也已經(jīng)歸于字節(jié)跳動(dòng)旗下。

2020年8月貝殼在紐交所正式掛牌上市。兩年前的2018年5月，為了趕在貝殼前面上市，坐上“房產(chǎn)中介第一股”的頭把交椅，我愛(ài)我家通過(guò)借殼昆百大曲線在A股上市。

據(jù)了解，為了上市，我愛(ài)我家曾在并購(gòu)重組時(shí)簽下業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，承諾2017年、2018年、2019年底實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益及募集配套資金影響后的合并報(bào)表口徑下歸屬于母公司股東的累積凈利潤(rùn)，分別不低于人民幣5億元、11億元及18億元。

上市后，2018-2019年，我愛(ài)我家均踩線完成對(duì)股東的業(yè)績(jī)對(duì)賭承諾。在這個(gè)過(guò)程中，我愛(ài)我家頻繁發(fā)起又頻繁失敗的并購(gòu)案，加速“跑馬圈地”，也被認(rèn)為與其急著完成上市承諾不無(wú)關(guān)系。

2018年12月，我愛(ài)我家宣布擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)中環(huán)互聯(lián)100%股權(quán)。中環(huán)互聯(lián)的業(yè)務(wù)范圍主要覆蓋國(guó)內(nèi)二線城市，截至2018年10月末，其加盟門(mén)店超過(guò)2400家。當(dāng)時(shí)我愛(ài)我家的門(mén)店總數(shù)逾3200家，鏈家為8000家。我愛(ài)我家本來(lái)預(yù)計(jì)，資產(chǎn)重組完成后，其市占率及門(mén)店數(shù)量將差不多“翻一番”。

但雙方未能就發(fā)行股份等核心交易條款達(dá)成一致意見(jiàn)，最終在2019年這項(xiàng)合作“夭折”。我愛(ài)我家想借此追趕鏈家的愿望也落空了。我愛(ài)我家集團(tuán)前副總裁胡景暉當(dāng)時(shí)在接受媒體采訪時(shí)表示，行業(yè)內(nèi)像中環(huán)互聯(lián)這樣規(guī)模的收購(gòu)標(biāo)的“基本上沒(méi)有了”，這次收購(gòu)的失敗，使得我愛(ài)我家想通過(guò)收并購(gòu)跑通加盟模式、加速擴(kuò)張門(mén)店的想法“變得越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)”。

2020年，我愛(ài)我家董事長(zhǎng)兼總裁謝勇宣布，公司“將采取加盟合伙以及平臺(tái)化方式開(kāi)展快速擴(kuò)張，并占領(lǐng)市場(chǎng)”。我愛(ài)我家開(kāi)啟平臺(tái)化戰(zhàn)略，準(zhǔn)備打造成為“入口級(jí)多元一體化居住平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商”，同時(shí)也計(jì)劃構(gòu)建開(kāi)放的數(shù)據(jù)資源平臺(tái)。

這一路徑和貝殼是基本類(lèi)似的。我愛(ài)我家也開(kāi)啟了新的一輪和貝殼的正面對(duì)戰(zhàn)。

但是，在做平臺(tái)上，目前我愛(ài)我家在規(guī)模、服務(wù)及品牌認(rèn)知度上與貝殼相比仍稍顯遜色。

一位購(gòu)房者告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊：“樓源真實(shí)性、VR看房體驗(yàn)，我認(rèn)為是貝殼找房最大的壁壘，體現(xiàn)實(shí)質(zhì)作用上，貝殼找房總可以有準(zhǔn)確和足夠豐富的房屋信息供我們選擇，里面的中介也提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)服務(wù)?？傮w來(lái)講，從我的感受上，單單在售前這一個(gè)環(huán)節(jié)上，貝殼就贏了我愛(ài)我家不知多少倍。”

謝逸楓則認(rèn)為，我愛(ài)我家要想向貝殼找房靠攏，需要做的努力太多了?！笆紫葮I(yè)務(wù)要有所創(chuàng)新，比如轉(zhuǎn)向新房、金融、社區(qū)、長(zhǎng)租領(lǐng)域等，提升盈利能力和市場(chǎng)份額；另外加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理也是重要一環(huán)，公司需要做優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人才的儲(chǔ)備?！?/p>

然而，為了提高估值、講起新故事的我愛(ài)我家，在估值上，仍舊和貝殼之間相差了不小的差距。截至12月8日，貝殼的市值為237.23億美元（約合1506億元人民幣），而我愛(ài)我家市值為70.67億元。

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