渾水繼續(xù)做空中概股，槍口對(duì)準(zhǔn)了貝殼找房。

12月16日，渾水調(diào)研公司（Muddy Waters Research）發(fā)布針對(duì)中概股貝殼找房（BEKE.US）的沽空?qǐng)?bào)告，稱其像瑞幸咖啡一樣，是一個(gè)巨大的騙局?！皳?jù)我們估計(jì)，貝殼2021年第二季度至第三季度的新房總交易額（GTV）被夸大了126%，由此產(chǎn)生的傭金收入虛增了大約77%-96%。”

據(jù)了解，渾水通過對(duì)貝殼門店進(jìn)行初步盡職調(diào)查（包括實(shí)地采訪和實(shí)地考察），證實(shí)了貝殼向投資者報(bào)告的交易量、商鋪數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量與渾水利用數(shù)據(jù)收集程序從貝殼平臺(tái)收集的數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。

渾水稱，貝殼存在大量并不存在“幽靈店”和注冊(cè)成不同分店但實(shí)則在同一辦公地的“克隆店”，并以此來虛報(bào)門店數(shù)量。

例如，在貝殼官網(wǎng)上掛牌的南昌市青山湖區(qū)的一處營業(yè)點(diǎn)的實(shí)際店面顯示已經(jīng)被廢棄（見下圖一）；另有廊坊市天洋城的兩處鏈家營業(yè)點(diǎn)，實(shí)際只有一店（見下圖二）。

圖一

圖二

“我們?cè)诶确徽业降?1家鏈家店中，有19家是‘幽靈店’。僅在這個(gè)城市，實(shí)地考察就表明貝殼將門店數(shù)量夸大了59%。我們相信廊坊只是一個(gè)代表，類似的鬼店并不僅限一地。”

同時(shí)，渾水發(fā)現(xiàn)，貝殼在其IPO招股說明書、二次發(fā)行和其他財(cái)務(wù)報(bào)告中公開的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量被大幅夸大了。“在貝殼的一級(jí)市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個(gè)經(jīng)紀(jì)人，但工商查詢顯示，其三家上海經(jīng)紀(jì)子公司只有9998名員工?！?/p>

渾水還質(zhì)疑，貝殼通過表外投資推高傭金率。報(bào)告中稱，渾水調(diào)查人員走訪德佑的部分門店后發(fā)現(xiàn)，德佑的“領(lǐng)航者計(jì)劃”會(huì)給年收入超過250萬元的門店估值10%的現(xiàn)金進(jìn)行投資，但并不尋求入股或利潤分配，條件是該門店需要接受更高的傭金率。

此外，渾水指，貝殼的欺詐行為還包括，“利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現(xiàn)金余額歸零?！?/strong>

例如，針對(duì)貝殼2019年收購中環(huán)地產(chǎn)的交易，渾水認(rèn)為，貝殼通過一個(gè)可能受控制的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購，夸大了中環(huán)地產(chǎn)的收購價(jià)格，并以此消耗掉虛假的現(xiàn)金。

渾水還對(duì)貝殼收購家居裝修服務(wù)提供商圣都裝飾的耗資之大提出質(zhì)疑。今年6月，貝殼宣布斥資80億元人民幣收購圣都裝飾，而當(dāng)時(shí)可比較對(duì)象、大型家居裝修服務(wù)提供商?hào)|易日盛的市值僅為25億元人民幣。

針對(duì)上述指控，貝殼在當(dāng)晚美股開盤約半小時(shí)后回應(yīng)稱，貝殼確保財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和規(guī)范性，歡迎各種調(diào)查，但堅(jiān)決抵制任何機(jī)構(gòu)的惡意做空行為。

貝殼表示：“渾水因?yàn)椴涣私庵袊慨a(chǎn)市場，缺乏對(duì)貝殼業(yè)務(wù)的基本認(rèn)知和三張報(bào)表的正確解讀，為保證投資者權(quán)益和不受錯(cuò)誤信息引導(dǎo)，貝殼將在24小時(shí)內(nèi)針對(duì)報(bào)告內(nèi)容逐一拆解回復(fù)?！?/p>

不過，截至發(fā)稿，貝殼尚未就渾水報(bào)告作出逐條回應(yīng)。

受這一系列消息影響，貝殼股價(jià)盤前一度大跌超10%，不過，開盤后逐漸企穩(wěn)，甚至一度拉升漲超14%。截至收盤，股價(jià)再度翻綠，跌1.98%，報(bào)18.31美元/股，總市值218億美元。

據(jù)悉，受今年以來房地產(chǎn)市場長時(shí)間調(diào)控影響，房企業(yè)績普遍表現(xiàn)較差，貝殼也不例外。其此前發(fā)布的三季報(bào)顯示，2021年第三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入181億元，同比下降11.9%；經(jīng)調(diào)整后凈虧損8.88億元，而去年同期凈利潤為0.75億元。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼總GTV為8307億元，同比下降20.9%。其中，存量房業(yè)務(wù)成交額為3782億元，同比下降34.3%；新房業(yè)務(wù)成交額為4101億元，同比下降2.5%；新興和其他服務(wù)成交額為423億元，同比下降20.4%。

第三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)傭金收入53億元，較2020年同期的79億元下降32.91%。公司將這一變動(dòng)歸咎于現(xiàn)房交易GTV的下滑。報(bào)告期內(nèi)，鏈家門店服務(wù)的現(xiàn)房交易GTV為1853億元，較2020年三季度的2857億元減少1004億元。

貝殼稱，由于現(xiàn)房交易凈收入下降導(dǎo)致現(xiàn)房交易的邊際貢獻(xiàn)較低，以及鏈家代理商的固定補(bǔ)償成本相對(duì)持平，公司三季度毛利率為15.2%，較去年同期的21.3%下滑6個(gè)百分點(diǎn)。

截至報(bào)告期末，貝殼門店總數(shù)達(dá)53946家，經(jīng)紀(jì)人總數(shù)51.55萬人，同比增長了7.9%，但較二季度的54.86萬人下降了6%。這也意味著，在三季度短短90天中，約有3.31萬人離開了貝殼。

不過，此前仍有多家知名投行分析師表示看好，摩根大通分析師11月曾上調(diào)貝殼評(píng)級(jí)，并認(rèn)為其股價(jià)以充分反映不利因素影響，巴克萊銀行也同樣表示看好貝殼，認(rèn)為貝殼表現(xiàn)優(yōu)于同行。

而對(duì)于此次做空，據(jù)華夏時(shí)報(bào)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，有很明顯的惡意做空傾向。就中國目前的房地產(chǎn)市場而言，雖然存在降溫，但不存在斷崖式下跌的現(xiàn)象。惡意做空其實(shí)也是基于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作出的粗糙的、過于武斷的判斷。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，渾水公司自2010年創(chuàng)立以來共做空超過16家中概股，包括分眾傳媒、新東方、輝山乳業(yè)、安踏體育，以及芝華仕沙發(fā)的母公司敏華控股等，其中9家已經(jīng)退市。

不過，渾水也并非百發(fā)百中。此前渾水在2011年做空中國芯片制造商展訊通信，盡管公司股價(jià)當(dāng)日下跌超過最多3成，但后期跌幅大有收窄。針對(duì)渾水做空，展訊發(fā)布澄清消息，股價(jià)隨后反彈，上漲超過3成。