今年的房企江湖尤其慘烈，一直以來(lái)，牌面較好的中國(guó)奧園，近期亦是引發(fā)輿論關(guān)注。臨近年末，旗下奧園美谷高管層來(lái)了個(gè)“大洗牌”。

12月30日，奧園美谷發(fā)布公告稱，胡冉接任馬軍為該公司董事長(zhǎng)，范時(shí)杰接替胡冉職務(wù)擔(dān)任總裁。而與中國(guó)奧園淵源頗深的奧園美谷原董事長(zhǎng)馬軍、董事陳勇、獨(dú)立董事張樹(shù)軍，此前一天，皆因個(gè)人原因，選擇了辭職。

據(jù)媒體報(bào)道，此次奧園美谷高層人事大調(diào)整的原因是，為了保持奧園美谷的獨(dú)立性，減少其與中國(guó)奧園有過(guò)多運(yùn)營(yíng)管理上的關(guān)聯(lián)。

進(jìn)入2021年10月，中國(guó)奧園的信用情況被各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)警，11月，其信用評(píng)級(jí)便開(kāi)始被頻繁下調(diào)。之后中國(guó)奧園的壞消息不斷，理財(cái)產(chǎn)品逾期、美元債違約、資產(chǎn)出售不利......

隨之而來(lái)的花旗銀行及Nine Masts Investment Fund對(duì)中國(guó)奧園的一只傳訊令狀連同涉及1.31億美元的申索背書(shū)，讓中國(guó)奧園的資金鏈更是雪上加霜。

從良好到危機(jī)

公開(kāi)資料顯示，中國(guó)奧園于1996年成立于廣州，2007年上市于香港。作為一家老牌房地產(chǎn)商，多年來(lái)，中國(guó)奧園一直聚焦于粵港澳大灣區(qū)，并覆蓋華南、中西部核心區(qū)、華東及環(huán)渤海四大區(qū)域，旗下上市公司除了中國(guó)奧園，還有奧園健康、奧園美谷等。

縱觀中國(guó)奧園近幾年的發(fā)展，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)非常漂亮，呈現(xiàn)良好的梯形發(fā)展。2018年至2020年，中國(guó)奧園的營(yíng)業(yè)收入分別為310.06億元、505.31億元、677.94億元，凈利潤(rùn)分別為29.39億元、52.22億元、70.51億元。

（圖源：中國(guó)奧園財(cái)報(bào)）

到了2021年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入“冰河時(shí)代”，隨著“三道紅線”緊箍咒的到來(lái)，融資環(huán)境趨緊趨嚴(yán)，同時(shí)還有疫情的不確定性等等原因，各大房企紛紛爆雷。在這期間，從“牌面”上看，中國(guó)奧園業(yè)績(jī)相對(duì)而言，依舊還行。2021年上半年，中國(guó)奧園營(yíng)業(yè)收入為325.10億元，同比增長(zhǎng)15.1%；該公司股東應(yīng)占期內(nèi)溢利為20.89億元，同比下降13.6%。

尤其對(duì)于房企比較重要的負(fù)債償還能力，中國(guó)奧園短債償還能力并不算差。截至2021年上半年末，該公司現(xiàn)金及銀行存款為606.45億元，按要求或1年以內(nèi)需要償還的金額為517.22億元，該公司現(xiàn)有資金尚能覆蓋短期債務(wù)，再加上中國(guó)奧園合同銷售的現(xiàn)金回款率高達(dá)87%，從數(shù)據(jù)上看，中國(guó)奧園短期債務(wù)壓力不大。

然而，好景不長(zhǎng)，時(shí)間來(lái)到2021年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍遭遇困境，各大頭部房企“爆雷”不斷，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大范圍下調(diào)中國(guó)房企的評(píng)級(jí)，導(dǎo)致境外資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心不足，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉了境外融資渠道，短期流動(dòng)資金承壓，中國(guó)奧園就是其中一員。

10月份，國(guó)際評(píng)級(jí)公司標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)等就開(kāi)始對(duì)中國(guó)奧園信用情況進(jìn)行預(yù)警，10月15日，標(biāo)普便將中國(guó)奧園評(píng)級(jí)由B+下調(diào)至B，之后又下調(diào)至CCC。緊接著惠譽(yù)、穆迪跟著標(biāo)普的腳步都下調(diào)了中國(guó)奧園的評(píng)級(jí)，惠譽(yù)將其下調(diào)至CCC-，穆迪將其下調(diào)至Caa2。

當(dāng)時(shí)標(biāo)普認(rèn)為，大量債務(wù)的即將到期以及現(xiàn)金生成能力的減弱，使中國(guó)奧園可能面臨巨大的短期流動(dòng)性壓力。

自救未成功，爆雷模式開(kāi)啟

在國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)中國(guó)奧園評(píng)級(jí)期間，中國(guó)奧園其實(shí)也開(kāi)始了自身的自救行動(dòng)。

首先便是出售旗下資產(chǎn)進(jìn)行“回血”。11月4日，中國(guó)奧園和奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告稱，奧園健康擬出售物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)；11月14日，中國(guó)奧園又披露公告稱，擬9億港元出售雙福、名萬(wàn)投資及?？档娜恳寻l(fā)行股本，其中包括香港燕貽大廈部分物業(yè)。

公開(kāi)資料顯示，燕貽大廈位于西半山羅便臣道63至67號(hào)，建于1967年，至今已超過(guò)53年樓齡，樓高8層，共32間房屋，占地面積約1012平方米，估算可重建的樓面面積約5063平方米。

值得注意的是，中國(guó)奧園表示，此次出售股權(quán)事項(xiàng)估計(jì)虧損1.77億港元，相當(dāng)于8折出售，出售股權(quán)的所得款凈額擬用于償還貸款融資及用作該集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

除了出售資產(chǎn)進(jìn)行融資之外，面對(duì)即將來(lái)臨的債務(wù)問(wèn)題，中國(guó)奧園也在尋求債券展期。11月中旬，中國(guó)奧園為發(fā)行規(guī)模為8.16億元的“中山-奧創(chuàng)二期”ABS尋求展期，該債券到期日為2022年5月20日，行權(quán)日為2021年11月22日。后期在中國(guó)奧園的努力下，該債券的展期方案獲得通過(guò)。

之后，中國(guó)奧園即將到期的另外兩只債券也均獲得通過(guò)，其中一筆供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)的債券發(fā)行規(guī)模為5.5億元，原定于2021年11月26日到期；另一筆債券的債務(wù)規(guī)模為1.5億元，原定到期日為2021年12月3日。

三筆債券展期方案的通過(guò)，本以為中國(guó)奧園能松口氣的時(shí)候，但讓投資者沒(méi)想到的是，即使中國(guó)奧園做了那么多努力，依舊沒(méi)堵住“窟窿”。

此前有傳言稱，一筆6600萬(wàn)元的信托貸款，中國(guó)奧園未履行還款義務(wù)。之后中國(guó)奧園在11月30日發(fā)布澄清公告稱，雙方已達(dá)成一致，相關(guān)款項(xiàng)將在近期兌付。

然而，12月2日晚，中國(guó)奧園便在其官網(wǎng)發(fā)布一篇《致投資人的一封信》，信中顯示，截至目前，中國(guó)奧園相關(guān)的基金和定融產(chǎn)品總額約60億元，第三方公司管理的定融產(chǎn)品約24億元。據(jù)報(bào)道，上述60億元理財(cái)，涉及全部投資人大概1500人，員工及親戚占669人。

（圖源：中國(guó)奧園官網(wǎng)）

之后，中國(guó)奧園給出了兩種兌付方案，現(xiàn)金兌付和實(shí)物兌付，其中現(xiàn)金兌付單個(gè)金額200萬(wàn)元以內(nèi)的分6個(gè)月兌付，在2024年5月前兌付完成；而關(guān)于實(shí)物兌付，中國(guó)奧園將拿出總貨值不低于90億元的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪及車位供投資者選擇。

有意思的是，中國(guó)奧園在兌付方案中提及，投資者兌付金額不足以支付實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格的需另行補(bǔ)足。同時(shí)稱，可與投資者簽訂遠(yuǎn)期回購(gòu)協(xié)議，約定在投資者簽訂協(xié)議2年后按原價(jià)回購(gòu)，物業(yè)已辦理網(wǎng)簽或已轉(zhuǎn)售的除外，而且兌付的實(shí)物資產(chǎn)以“先簽先得”為原則。這被有些人戲稱，投資理財(cái)最后卻成為了“房東”。

中國(guó)奧園在給投資者的信中說(shuō)，其陷入的是短期資金流動(dòng)性困境，并且有信心，有決心，保障其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有序發(fā)展。

但境外投資者顯然信心不足，12月2日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，由于被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，被債權(quán)人要求償還該公司及其成員公司為借款人或擔(dān)保人本金總額約為6.51億美元的融資。

值得注意的是，中國(guó)奧園在公告中還表示，其并無(wú)付款或就替代付款安排與該等債權(quán)人達(dá)成協(xié)議。也就是說(shuō)，中國(guó)奧園這筆境外貸款或已經(jīng)觸發(fā)違約。

受此影響，中國(guó)奧園旗下多筆美元債觸發(fā)交叉違約。12月13日，山東高速金融集團(tuán)有限公司稱，由中國(guó)奧園擔(dān)保的票據(jù)規(guī)模為1億美元，年利率為6.0%的美元債觸發(fā)違約。

緊接著12月28日，中國(guó)奧園又收到接到花旗銀行及Nine Masts Investment Fund針對(duì)該公司及全資附屬公司樂(lè)添投資有限公司的傳訊令狀連同申索背書(shū)。申索背書(shū)涉及到1.31億美元的債務(wù)連同應(yīng)計(jì)利息及費(fèi)用。

而中國(guó)奧園在公告中稱，其被申索的起因或源于但不限于12月2日中國(guó)奧園公告但6.51億美元的債務(wù)無(wú)法償還事件。

值得注意的是，除了上述美元債務(wù)，中國(guó)奧園還有兩筆即將到期的美元債。Wind數(shù)據(jù)顯示，票面利率4.2%的1.87億美元債將于2022年1月22日到期，票息利率8.5%的4.99億美元債將于2022年1月23日到期。

而中國(guó)奧園發(fā)生的這一切，也被投資者看在眼里，并迅速反映在資本市場(chǎng)。中國(guó)奧園的股票自11月11日漲11.93%以2.72港元/股收盤(pán)后，便開(kāi)始一路下跌，截至12月31日，中國(guó)奧園收盤(pán)價(jià)已跌至1.41港元/股，跌幅近半。

（圖源：中國(guó)奧園股價(jià)截圖）

“求援”旗下公司

覆巢之下，焉有完卵。母公司遭遇了危機(jī)，旗下公司都沒(méi)能“幸免于難”。而現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的奧園健康，成為中國(guó)奧園的“求援”的對(duì)象。

12月17日，奧園健康發(fā)布公告稱，其間接全資附屬亞洲大健康產(chǎn)業(yè)研究院有限公司將以7871.36億元收購(gòu)中國(guó)奧園直接全資附屬公司旗下萬(wàn)勇發(fā)展有限公司（下稱“萬(wàn)勇發(fā)展”）70%的已發(fā)行股本。

而萬(wàn)勇發(fā)展的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不算好，2021年前三季度，萬(wàn)勇發(fā)展僅錄得39.3萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，而此前的2019年、2020年，凈利潤(rùn)更是連續(xù)虧損。

即使奧園健康表示，收購(gòu)萬(wàn)勇發(fā)展與公司一直希望探索大健康業(yè)務(wù)的方向高度吻合，符合長(zhǎng)期規(guī)劃以及戰(zhàn)略布局。但逾7000萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)還是備受質(zhì)疑。

與此同時(shí)，便也不難理解奧園美谷為何會(huì)在此時(shí)調(diào)整，與中國(guó)奧園有過(guò)深淵源的高層了。畢竟當(dāng)時(shí)以10.2億元出售評(píng)估價(jià)值為20.05億元的旗下房地產(chǎn)板塊，給中國(guó)奧園關(guān)聯(lián)公司凱弦投資已備受“矚目”。

此外，境外融資已難融到的中國(guó)奧園，不得不把融資事宜轉(zhuǎn)移到“自家人”身上。12月28日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，關(guān)聯(lián)公司JOY PACIFIC以3.71港元每股的價(jià)格認(rèn)購(gòu)了中國(guó)奧園1.62億新股。

無(wú)論怎樣，此次新股認(rèn)購(gòu)，中國(guó)奧園還是獲得了6億港元的融資，然而，這點(diǎn)錢(qián)，不算逾期的60億元理財(cái)產(chǎn)品，僅說(shuō)12月2日爆出的6.51億美元債務(wù)，也不過(guò)說(shuō)杯水車薪罷了。

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