撰文 / 張文靜

編輯 / 田晏林

這是萬科繼1995年、2008年后，上市31年來，第三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。萬科董事長(zhǎng)郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上向投資者致歉。在他看來，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，更深層的原因出現(xiàn)在企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)上。

“不管我的反思多全面，不管我的檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了。在這里，我向52萬名萬科股東表示誠(chéng)摯的歉意?！?月31日，在萬科業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)郁亮話至此時(shí)，低下頭頓了幾秒。

萬科2021年財(cái)報(bào)顯示，該公司全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比僅增長(zhǎng)8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下滑45.7%。

數(shù)據(jù)有些刺眼。這是萬科繼1995年、2008年后，上市31年來，凈利潤(rùn)第三次出現(xiàn)下滑。

（萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上 萬科官網(wǎng)視頻截圖）

“我知道今天大家來參加我們業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，不是來聽我道歉的，而是關(guān)切萬科有沒有信心和底氣，能從今年開始實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)回升?！庇袅琳f。

但在投資者看來，信任不是說出來的話，而是做出來的事。

兩個(gè)多小時(shí)的會(huì)議并不輕松。萬科管理層似乎也做好了應(yīng)對(duì)一切質(zhì)疑的準(zhǔn)備。與以往萬科董事會(huì)秘書朱旭先花大量篇幅介紹業(yè)務(wù)不同，此次面對(duì)投資者和媒體，郁亮首先做了半個(gè)小時(shí)的自我檢討。他坦言，現(xiàn)在倍感壓力。

但似乎這種壓力感，自五年前從王石手中接過董事長(zhǎng)職位時(shí)，就一直伴隨著他。因?yàn)楹芏嗳苏f，王石走了，萬科就變了。

縱觀這五年的行業(yè)形勢(shì)，似乎變的不只有萬科。此次業(yè)績(jī)下滑的背后亦折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)重要變革。

業(yè)績(jī)“洗澡”？

毫無疑問，萬科凈利潤(rùn)大幅下滑，超出了許多投資者的預(yù)期。作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的財(cái)務(wù)最穩(wěn)健的公司之一，明明2021年前三季度，公司凈利潤(rùn)只下滑了16%，為什么到了年末，突然猛跌至45%？

業(yè)績(jī)會(huì)上，有機(jī)構(gòu)人士質(zhì)疑萬科存在業(yè)績(jī)“洗澡”的問題。

對(duì)此，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，完全理解股東的心情，利潤(rùn)大幅下滑，主要因?yàn)橛?0%的結(jié)算分布在四季度，且投資收益在四季度盤賬時(shí)出現(xiàn)下降，以及對(duì)一些虧損的投資做了計(jì)提。

在祝九勝看來，萬科用這么貴的錢去“洗澡”，既沒有必要，更無可能。他舉了一個(gè)很通俗的比喻，“就像去公共澡堂洗澡，澡堂門票不能太貴。因?yàn)闃I(yè)績(jī)下滑，收入大幅下降，全體萬科人也付出了很大代價(jià)。”

祝九勝更愿意用“沖涼”這個(gè)詞。因?yàn)橛脹鏊疂惨粷差^，能讓頭腦更清醒。用冷水沖沖身子，能讓體格更健康。

相比祝九勝偏于業(yè)務(wù)層面的解釋，郁亮則直言，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，更深層的原因出現(xiàn)在管理經(jīng)營(yíng)上。

“萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式管理，造成了離散度大的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目操盤能力分化，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤?！庇袅帘硎?。

一位熟悉萬科的行業(yè)人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，這些年萬科都是“小總部、大區(qū)域”模式，區(qū)域公司擁有投資、人事、產(chǎn)品、銷售等生殺大權(quán)。在這種模式下，區(qū)域公司過于強(qiáng)大，總部對(duì)其控制力較弱。

這就導(dǎo)致部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過于樂觀。而且各城市公司能力參差不齊，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有達(dá)標(biāo)，從而影響了整體業(yè)績(jī)。

該行業(yè)人士稱，2015年開始，許多主流房企紛紛下放權(quán)力。區(qū)域公司變成“一方諸侯”的情況并不少見?！斑@是很致命的。為了完成總部任務(wù)，區(qū)域公司拼命拿地、回款，甚至犧牲利潤(rùn)，也要拿許多高價(jià)地。這些失敗的爛攤子最后還是總部來收拾?！?/p>

回顧萬科近三十年發(fā)展，內(nèi)部多次出現(xiàn)權(quán)力收放的爭(zhēng)議。

早期，萬科實(shí)行的就是總部集權(quán)制。1998年以前，萬科總部曾直接管控全國(guó)12個(gè)城市項(xiàng)目，但管控不到位導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)收益不理想、開發(fā)節(jié)奏緩慢的問題。

后來隨著規(guī)模的迅速擴(kuò)大，2004年萬科明確了“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”的新三級(jí)管控模式，將設(shè)計(jì)、工程、銷售等專業(yè)管理職能下放區(qū)域。

當(dāng)時(shí)，在萬科的管理層看來，在追求效率優(yōu)先的高速增長(zhǎng)階段，這種充分授權(quán)、分布式實(shí)施能更快地響應(yīng)市場(chǎng)、捕捉機(jī)會(huì)，最大程度釋放前線戰(zhàn)斗力。

2012年前后，萬科總部進(jìn)一步放權(quán)，將人事、投資等重要決策權(quán)下放，集團(tuán)只做“戰(zhàn)略總部”，負(fù)責(zé)創(chuàng)新研發(fā)、前瞻性研究和融資等。

有業(yè)內(nèi)人士曾分析稱，萬科將權(quán)力下放，是一種良性的權(quán)力再分配，能夠克服企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)后出現(xiàn)的大企業(yè)病和官僚化。

然而，過度的權(quán)力下放，容易造成“諸侯割據(jù)、擁兵自重”的現(xiàn)象。萬科顯然也意識(shí)到了這個(gè)問題。

業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示，萬科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線。

《財(cái)經(jīng)天下》周刊觀察到，過去的一年，萬科啟動(dòng)一系列組織架構(gòu)調(diào)整，將原先各區(qū)域公司共建形成的研究與開發(fā)專業(yè)公會(huì)，調(diào)整為開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，目的就是加強(qiáng)總部對(duì)區(qū)域公司開發(fā)的管理。

今年2月，郁亮還在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)“一盤棋”建設(shè)，表示要嚴(yán)格進(jìn)行投資管理。

以往多次收權(quán)、放權(quán)帶給萬科的影響，給郁亮敲響警鐘。如何在收權(quán)與放權(quán)間找到平衡，是萬科管理層需要慎重應(yīng)對(duì)的課題。

養(yǎng)兒子還是養(yǎng)豬？

在業(yè)績(jī)會(huì)舉辦的前一天，萬科旗下的物業(yè)公司萬物云，赴港上市的申請(qǐng)資料獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。財(cái)報(bào)顯示，2021年萬物云收入首次超過200億元，同比增長(zhǎng)32.1%。

事實(shí)上，早在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬科已逐步開啟物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流、商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

在郁亮看來，雖然地產(chǎn)開發(fā)依然有機(jī)會(huì)，但這不足以支持萬科未來高質(zhì)量發(fā)展?！伴_發(fā)業(yè)務(wù)有天花板，必須提前布局。當(dāng)增量機(jī)會(huì)變少，存量機(jī)會(huì)就多了。”

《財(cái)經(jīng)天下》周刊注意到，截至目前，除了物業(yè)服務(wù)，其他多元化業(yè)務(wù)對(duì)萬科營(yíng)收的貢獻(xiàn)尚不足為觀。2021年，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為4299.3億元，占總收入高達(dá)95%，而物業(yè)服務(wù)占比僅有4.4%。

郁亮坦言，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)在財(cái)務(wù)上確實(shí)和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不可比，現(xiàn)在乃至未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，收入比例大部分還會(huì)來自地產(chǎn)開發(fā)。

“不可比”不意味著沒價(jià)值。盡管收入沒有地產(chǎn)開發(fā)高，但萬科的多元化業(yè)務(wù)還在成長(zhǎng)。萬緯物流2021年收入32億元，同比增長(zhǎng)69%，穩(wěn)定期項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)凈收入（NOI）率達(dá)6.5%；萬科泊寓2021年收入同比增長(zhǎng)14%，NOI同比增長(zhǎng)193%；商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，印力2021年收入同比增長(zhǎng)24%，NOI同比增長(zhǎng)17%。

郁亮衡量經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)成功與否的首要標(biāo)準(zhǔn)就是上市。

郁亮經(jīng)常舉海天醬油的例子，他說海天醬油差不多用萬科去年下降了30%的利潤(rùn)，創(chuàng)造了比萬科多80%的市值，“看來海天的1塊錢跟萬科的1塊錢價(jià)值不一樣。再比如說我們看到今天行業(yè)里，很多物業(yè)公司的市值超過了地產(chǎn)公司，這說明地產(chǎn)的1塊錢跟物業(yè)的1塊錢也是不一樣的?！?/p>

所以郁亮相信，未來這些經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)也能創(chuàng)造收益。只不過，這一天或許需要等待久一點(diǎn)。

郁亮介紹，萬科對(duì)待新業(yè)務(wù)通常有兩種方式：一種是當(dāng)豬養(yǎng)，養(yǎng)大后賣肉賺錢；另一種是當(dāng)兒子養(yǎng)?！叭f一他得了諾貝爾獎(jiǎng)，成為大科學(xué)家呢？我們就可以通過知識(shí)來賺錢，不用賣肉?！?/p>

萬科當(dāng)然期待把這些業(yè)務(wù)都當(dāng)“兒子”養(yǎng)。業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全表示，萬物云上市主要考慮到“孩子成人了”，需要引入國(guó)內(nèi)外的投資者。

但目前，物業(yè)行業(yè)上市紅利正在逐步消失，互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭股票大幅下跌，港股整體股價(jià)處于歷史低點(diǎn)，萬物云也要面對(duì)新的考驗(yàn)。

郁亮承認(rèn)，公司為了發(fā)展多元化交了不少“學(xué)費(fèi)”。畢竟不是所有業(yè)務(wù)都能走到上市這步。多重賽道的探索難度和付出的成本，超出了萬科最初的預(yù)估。

他以長(zhǎng)租公寓舉例，稱如果沒有做城中村的“二房東”業(yè)務(wù)，或許萬科的長(zhǎng)租公寓早就可以賺錢了。然而，商業(yè)世界沒有如果。

在祝九勝看來，這些多元化業(yè)務(wù)需要找到更多一手錢、長(zhǎng)錢和有耐心的錢，“跟開發(fā)業(yè)務(wù)不一樣，把握好結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的前提下，才能適當(dāng)加大投資?！?/p>

萬科的機(jī)會(huì)在哪？

直到現(xiàn)在，投資者們討論起萬科，還是忍不住提到王石。他們認(rèn)為，在某種程度上，管理者往往能夠決定一家企業(yè)的命運(yùn)。

但在當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境下，沒有哪個(gè)管理者和哪家房企能全身而退。

今年3月份，在短短的9個(gè)交易日內(nèi)，萬科A股價(jià)從人民幣19.5元跌到14.4元。管理層一下子慌了。面對(duì)這種非理性的下跌，他們決定用回購(gòu)來維護(hù)股價(jià)。

據(jù)朱旭介紹，因?yàn)樘幱谀陥?bào)窗口期，回購(gòu)訴求沒有獲得聯(lián)交所批準(zhǔn)。所以在3月30日財(cái)報(bào)公布當(dāng)晚，萬科立刻拋出了回購(gòu)計(jì)劃和董監(jiān)高增持A股股份計(jì)劃。

為了進(jìn)一步緩解凈利潤(rùn)下降，帶給股東的分紅損失，萬科甚至宣布，2022年董事會(huì)要把分紅比例從往年的35%左右，特別提高到了50%。

這是萬科連續(xù)30年現(xiàn)金分紅以來，歷史上比例最高的一次派息方案。不過朱旭表示，未來公司還是會(huì)把股息分紅的比例穩(wěn)定在35%至40%。

股價(jià)的高低在一定程度上反映了投資者對(duì)企業(yè)發(fā)展信心的強(qiáng)弱。而這份信心往往需要上市公司的業(yè)績(jī)作支撐。年初，郁亮在內(nèi)部講到房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，引起業(yè)內(nèi)熱議。而今，萬科的這份財(cái)報(bào)似乎印證他的論斷，并且讓郁亮成了第一個(gè)向投資者公開道歉的房企高管。

其實(shí)除了凈利潤(rùn)下滑之外，萬科的凈負(fù)債率只有29.7%。有息負(fù)債總額2659.6 億元，同比僅增長(zhǎng)2.9%；且報(bào)告期末，貨幣資金1493.5 億元，貨幣資金對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5 倍，較2020 年末提升約 0.2 倍。整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還算穩(wěn)健。

前段時(shí)間，福州萬科已獲興業(yè)銀行并購(gòu)貸款近30億元，用于支持福州萬科通過股權(quán)收購(gòu)、整體操盤的方式補(bǔ)充在建項(xiàng)目資金。

對(duì)于是否會(huì)抄底一些資產(chǎn)，郁亮表示，萬科會(huì)把握兩個(gè)原則，首先保證自身的財(cái)務(wù)安全，不給行業(yè)添麻煩。“在此基礎(chǔ)下，盡我們所能去做一些對(duì)行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)有利的事，所以我們也會(huì)留意相關(guān)的機(jī)會(huì)?！?/p>

目前，政策層面表態(tài)要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，且房地產(chǎn)行業(yè)仍然是規(guī)模超過10萬億元量級(jí)的巨大單一產(chǎn)品市場(chǎng)。在郁亮看來，伴隨城市發(fā)展，這個(gè)生意是能常做常新的。

業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮和萬科管理層立下了“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的目標(biāo)，稱明年會(huì)交上合格答卷。帶著對(duì)多元化業(yè)務(wù)破局的期待，重整管理方式之后的萬科，留給管理層證明自己的時(shí)間非常緊迫。

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