富力地產(chǎn)此前公告的運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，公司11月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額(權(quán)益口徑，下同)146億元，同比增加6.49%;實(shí)現(xiàn)合約銷售面積(權(quán)益口徑，下同)121.9萬平方米，同比下降4.53%。1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1172.8億元，同比下降2.55%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積993.03萬平方米，同比下降11.4%。

截至2020年6月末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.16%，凈負(fù)債率為197.73%，現(xiàn)金短債比為0.23倍。三項(xiàng)指標(biāo)均不滿足監(jiān)管要求，財(cái)務(wù)歸屬“紅色”陣營，去杠桿、降負(fù)債壓力較大。

截至2020年6月末，富力地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模為1877.4億元。其中短期帶息債務(wù)規(guī)模為748.03億元，占公司有息負(fù)債的比例為39.84%，較2019年年末增長8.26個(gè)百分點(diǎn)。同期，公司貨幣資金僅為179.02億元，較2019年年末下降21.84個(gè)百分點(diǎn)。短期帶息債務(wù)的規(guī)模及占有息負(fù)債的比例增加，疊加銷售數(shù)據(jù)較大幅度的回落，公司面臨一定的短期償債壓力。

2020年11月，富力地產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模為3.6億美元于2022年11月到期的境外美元債，其票面利率為12.375%，處于市場(chǎng)較高水平。5月28日，根據(jù)深交所數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2020年發(fā)行的人民幣100億元小公募債券狀態(tài)已注冊(cè)生效。根據(jù)其債券募集說明書，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于償還公司已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。

銷售數(shù)據(jù)回落 增速明顯低于行業(yè)整體增速

2020年11月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額146億元，同比增加6.49%，較10月份回落7.5個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1172.8億元，同比下降2.55%。公司的銷售金額同比增速明顯低于行業(yè)整體增速。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月全國商品房銷售金額為17303.64億元，同比增長18.6%;1-11月全國商品房累計(jì)銷售金額為148968.73億元，同比增長7.2%。

銷售面積方面，2020年11月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積121.9萬平 方米，同比下降4.53%，連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長。1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積為993.03萬平方米，同比下降11.4%。公司的銷售面積同比增速同樣明顯低于行業(yè)整體增速。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，11月全國商品房銷售面積為17540.2萬平方米，同比增長12.1%;1-11月，全國商品房累計(jì)銷售面積為150834萬平方米，同比增長1.3%。

根據(jù)銷售額及銷售面積計(jì)算，富力地產(chǎn)11月銷售均價(jià)為11977.03元/平方米，同比增加11.55%。1-11月公司累計(jì)銷售均價(jià)為11810.32元/平方米，同比增加9.99%。

財(cái)務(wù)指標(biāo)歸屬“紅色”檔，去杠桿、降負(fù)債壓力較大

2020年以來，隨著“三道紅線”消息傳出，房企融資環(huán)境進(jìn)入收緊階段，“去杠桿、降負(fù)債”成為多數(shù)房企主要任務(wù)之一。“三道紅線”具體指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

截至2020年6月末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.16%，凈負(fù)債率為197.73%，現(xiàn)金短債比為0.23倍。三項(xiàng)指標(biāo)均不滿足監(jiān)管要求，財(cái)務(wù)歸屬“紅色”陣營。

短期帶息債務(wù)的規(guī)模及占有息負(fù)債的比例增加，疊加銷售數(shù)據(jù)較大幅度的回落，公司面臨一定的短期償債壓力。截至2020年6月末，富力地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模(短期借款+長期借款之即期部分+長期借款)為1877.4億元。其中短期帶息債務(wù)規(guī)模為748.03億元，占公司有息負(fù)債的比例為39.84%，較2019年年末增長8.26個(gè)百分點(diǎn)。同期，公司貨幣資金僅為179.02億元，較2019年年末下降21.84個(gè)百分點(diǎn)。

新發(fā)美元債利率較高 借新還舊舒緩資金壓力

2020年11月，富力地產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模為3.6億美元于2022年11月到期的境外美元債，其票面利率為12.375%，處于市場(chǎng)較高水平。1-11月，公司合計(jì)發(fā)行境外美元債17.6億美元，其中于4月21日發(fā)行的規(guī)模為10億美元的境外美元債票面利率為6.3%，在今年以來公司所發(fā)行的境外美元債中票面利率最低。

境內(nèi)公司債方面，2020年1月，富力地產(chǎn)發(fā)行人民幣7億元2020年度第一期超短期融資券，票面利率為5.40%。根據(jù)上海清算所數(shù)據(jù)，2020年5月28日，1月發(fā)行的超短期融資券已經(jīng)完成兌付注銷。2020年4月，富力地產(chǎn)境內(nèi)發(fā)行規(guī)模10億元于2024年4月到期的定向工具，發(fā)行時(shí)票面利率為6.3%，較2019年發(fā)行的債券期限相同的境內(nèi)信用債票面利率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

5月28日，根據(jù)深交所數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2020年發(fā)行的人民幣100億元小公募債券狀態(tài)已注冊(cè)生效。根據(jù)其債券募集說明書，此次募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于償還公司已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。

截至2020年12月21日，申萬地產(chǎn)板塊絕對(duì)收益-9.84%，跑輸滬深300指數(shù)33.03個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)收益位居申萬一級(jí)行業(yè)倒數(shù)第1。最新申萬地產(chǎn)PE(TTM)、PB(LF)分別為8.64倍和1.15倍，滬深300 PE(TTM)、PB(LF)分別為15.71倍和1.71倍。同期，富力地產(chǎn)絕對(duì)收益為-22.3%， PE(TTM)、PB(LF)分別為3.5倍和0.41倍，均低于行業(yè)均值。

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